میانگین قیمت‌ها دیگر معنای آماری ندارد

به گزارش پایگاه خبری «حامیان ولایت» ، به نقل از تسنیم ،

بازار مسکن تهران مدت‌هاست در یکی از سنگین ترین رکودهای تاریخ خود به سر می‌برد. رکودی که نه تنها حجم معاملات را به کمترین سطح یک دهه اخیر رسانده، بلکه عملاً سنجش شاخص میانگین قیمت را نیز بی‌اعتبار کرده است.

مطابق جدیدترین آمار منتشر شده از سوی وزارت راه  و شهرسازی تا چند سال پیش بازار ماهانه 7 تا 8 هزار معامله مسکن را تجربه می‌کرد. نیمه دوم سال 1402 نیز به‌طور میانگین حدود 3 تا 4 هزار معامله در بازار مسکن تهران ثبت می‌شد، اما امروز معاملات مسکن تهران به کمتر از 1000 فقره در ماه سقوط کرده است. رقمی که به گفته کارشناسان می‌تواند پیامدهای سنگینی برای اقتصاد ملی داشته باشد.

نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این‌باره می‌گوید: آمارهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس نشان می‌دهد در برخی ماه‌ها حتی حجم معاملات به 400 مورد نیز کاهش یافته است. این افت کم‌سابقه نه تنها نشانه‌ای از رکود شدید است، بلکه موجب شده ابزارهای آماری برای سنجش قیمت مسکن نیز عملاً کارایی خود را از دست بدهند.

وی افزود:‌به دلیل کاهش شدید معاملات، میانگین قیمت‌ها به‌شدت تحت تأثیر ویژگی‌های خاص هر معامله قرار می‌گیرد. به‌عنوان مثال طی یک ماه بیش از 150 معامله از مجموع 700 معامله به فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در یک منطقه خاص مربوط بوده که همین موضوع میانگین قیمتی آن ماه را به‌طور مصنوعی تغییر داده است.

وی تصریح کرد:‌ این در حالی است که در ماه‌های بعد چنین حجمی از معاملات در آن منطقه به ثبت نرسیده است. بنابراین در چنین شرایطی، سطح متوسط قیمت به شدت تحت تاثیرعوامل گمراه کننده قرار می‌گیرد و میانگین بهای معاملات انجام شده برای اعلام متوسط قیمت مسکن در سطح شهر به لحاظ آماری دیگر قابل اتکا و استناد نیست.

به گفته وی، تمام اطلاعات موجود پس از چند مرحله پردازش و پالایش در اختیار مرکز آمار و بانک مرکزی قرار گرفته، اما این نهادها به دلیل ناکافی بودن حجم داده‌ها و نگرانی از ارسال سیگنال‌های نادرست به بازار از انتشار آن خودداری کرده‌اند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تأکید کرد: واقعیت این است که حتی با داده‌های موجود می‌توان برآوردی از قیمت‌ها داشت و روند کلی بازار نیز مشخص است، اما اتکا به این اطلاعات برای اعلام متوسط قیمت معاملات مسکن در تهران از نظر آماری قابل استناد نیست.

به گزارش تسنیم، بازار مسکن در شرایطی به این رکود سنگین رسیده که از یک‌سو خریداران به دلیل افت شدید قدرت خرید امکان ورود به بازار را ندارند و از سوی دیگر برخی فروشندگان نیز در انتظار تثبیت شرایط اقتصادی حاضر به عرضه واقعی نیستند.

خروجی این وضعیت، یک بازار بی‌جان و آماری بی‌اعتبار است. روندی که ادامه آن می‌تواند شرایط را برای ایجاد بحران ساختاری در اقتصاد مسکن و صنایع مرتبط با آن فراهم کند.

حسین عبده‌تبریزی اقتصاددان و استاد دانشگاه اوایل ماه جاری با اشاره به رکود بازار گفته بود: مسکن کالایی با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین است. به همین دلیل در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند.

وی توضیح داد: نااطمینانی درباره آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید، و ابهام نسبت به ثبات اقتصادی، همه باعث کاهش هم‌زمان تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن می‌شوند.

وی افزود: نااطمینانی سیاسی و نهادی، رکود بازار مسکن را به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت در آن‌ها شکننده است، به‌طور معناداری تشدید می‌کند. در شرایطی که ریسک کشور افزایش می‌یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند.

کارشناس مسکن گفت:‌"تقاضای معلق" یکی از نشانه‌های رکود در بازارهای دارای ریسک بالاست و باعث قفل‌شدن معاملات و ایستایی در کل چرخه تولید و عرضه می‌شود.

عبده‌تبریزی با تأکید بر اینکه رکود مسکن به دلیل ماهیت بلندمدت، غیرسیال و وابسته به ساختارهای اعتباری، معمولاً مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند، ادامه داد: برخلاف بازار سرمایه که هر روز داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و رصد می‌شود، در بازار مسکن اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به همین دلیل، عمق رکود گاه از نگاه سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند. اما این رکود، اثر خود را بر صنایع مرتبط با ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده، به وضوح نشان می‌دهد.

وی اضافه کرد: سرمایه‌گذاران ملکی در شرایط فعلی باید با واقع‌بینی به بازار نگاه کنند. فروش ملک بسیار دشوار شده، حجم معاملات افت چشمگیر داشته و تخفیف‌های سنگین هم تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی ممکن است ماه‌ها و حتی یک تا دو سال ادامه یابد، اما نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.

وی تاکید کرد: سرمایه‌گذاری در مسکن ذاتاً بلندمدت است و تصمیم‌های هیجانی در کف بازار معمولاً به زیان‌های جبران‌ناپذیر منجر می‌شوند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری حوزه مسکن، که هنوز تعدادشان در ایران محدود است، باید با همین منطق اداره شوند و دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کرده و ساختار سرمایه‌گذاری خود را برای دوره‌ای طولانی‌تر تنظیم کنند.