ریشه گرانی‌ مسکن فراتر از مسئله اتباع

به گزارش پایگاه خبری «حامیان ولایت» ، به نقل از فارس

بحران عرضه زمین؛ در هفته‌های اخیر، بازار مسکن ایران بار دیگر در کانون توجه افکار عمومی و رسانه‌ها قرار گرفت؛ نه به دلیل تغییرات بنیادین یا اصلاحات ساختاری، بلکه به‌واسطه موجی از تیترها و تحلیل‌های هیجانی که پس از پایان جنگ ۱۲ روزه و اجرای سیاست بازگشت اتباع خارجی منتشر شد. بررسی دقیق داده‌های واقعی بازار نشان می‌دهد که واقعیت، فاصله زیادی با این روایت‌ها دارد. آنچه رخ داده بیشتر به تعدیل مقطعی قیمت‌ها و واکنش‌های روانی شباهت دارد تا یک ریزش ساختاری. این شکاف میان برداشت عمومی و تحولات واقعی بازار، بار دیگر اهمیت تحلیل مبتنی بر داده و دوری از نگاه تک‌علتی را آشکار می‌کند.

در چنین شرایطی، ضروری است تمرکز را از عوامل بیرونی مقطعی به سمت مشکلات ریشه‌ای چون سیاست‌گذاری زمین و انحصار نهادی در عرضه مسکن معطوف کنیم.داده‌ها؛ نوسان کوچک در سایه روندهای بزرگتحلیل آگهی‌های مسکن در تهران و شهرهای پیرامونی نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر مربع از ۱۰۷ میلیون به ۱۰۱ میلیون تومان رسیده است؛ افتی معادل ۵.۶ درصد که در نگاه اول چشمگیر به نظر می‌رسد، اما در برابر رشد سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصدی بازار، تنها یک وقفه کوتاه محسوب می‌شود.

این کاهش نتیجه انتظارات روانی خریداران و فروشندگان است؛ جایی که بسیاری انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها را داشتند یا برخی فروشندگان به علت نیاز فوری به نقدینگی، حاضر به تعدیل قیمت شدند. در این میان، تجربه بازار ایران نشان می‌دهد که «انتظارات تطبیقی» به‌عنوان یک عامل روانی قوی، می‌تواند حتی بدون پشتوانه عوامل اقتصادی واقعی، بر روند قیمت‌ها تاثیر بگذارد و با تغییر فضای انتظارات، روند صعودی دوباره فعال شود.

نکته مهم دیگر، ثبات نسبی قیمت‌ها در مناطقی است که تراکم حضور اتباع بالاست؛ اگر خروج اتباع عامل اصلی کاهش قیمت بود، انتظار می‌رفت در این مناطق افت محسوسی رخ دهد، اما داده‌ها خلاف این فرض را تایید می‌کنند و نشان می‌دهند که عوامل ساختاری و بنیادین همچنان دست بالا را در تعیین قیمت مسکن دارند. تجربه‌های گذشته؛ خاطرات تکرارشونده بازار بازار مسکن پیش‌تر نیز به رویدادهای مقطعی واکنش مشابه داشته است.

پس از بحران ارزی ۱۳۹۱-۱۳۹۲ و تحولات سیاسی ۱۳۹۸، افت‌های کوتاه‌مدتی رخ داد که مجدداً جای خود را به روند صعودی دادند. این تجربه‌ها تایید می‌کند که بدون اصلاحات ساختاری در سیاست زمین، هیچ شوک جمعیتی یا سیاسی اثر ماندگار نخواهد داشت. بحران ارزی ۱۳۹۱-۱۳۹۲ با تحریم‌ها و جهش نرخ ارز همراه شد که شوک کوتاه‌مدتی ایجاد کرد اما به دلیل محدودیت عرضه، بازار دوباره صعودی شد. در تحولات سیاسی ۱۳۹۸ نیز نااطمینانی موقت باعث رکود چندماهه شد ولی با فروکش تنش، رشد قیمت‌ها بازگشت. این نمونه‌ها نشان می‌دهد که عوامل بیرونی، حتی اگر قوی باشند، تنها روندهای کوتاه‌مدت می‌سازند و ریشه اصلی گرانی ماندگار در ساختار معیوب سیاست‌گذاری زمین و مسکن نهفته است.ریشه بحران؛ انحصار شورای عالی شهرسازی در مدیریت زمینمهم‌ترین عامل پایداری بحران مسکن، سیاست‌گذاری ناکارآمد و قفل‌شدگی در نظام مدیریت زمین است.

تمرکز اختیار در شورای عالی شهرسازی و معماری که به‌جای تسهیل، اغلب مانع توسعه شهری می‌شود، محدود کردن توسعه افقی با وجود زمین‌های قابل استفاده در حومه، احتکار نهادی زمین توسط نهادهای دولتی و عمومی به دلیل بوروکراسی یا فقدان برنامه آزادسازی و افزایش مستمر عوارض توسط شهرداری‌ها که به‌طور مستقیم هزینه ساخت را بالا می‌برد، همگی زنجیره‌ای از موانع را شکل می‌دهند که عرضه را محدود و قیمت‌ها را ملتهب می‌کند.این مجموعه عوامل در مجموع یک قفل ساختاری ایجاد کرده‌اند که بدون باز شدن آن، بحران ادامه خواهد داشت و هیچ تغییر بیرونی مانند خروج اتباع یا شوک‌های اقتصادی، اثر پایداری بر کاهش قیمت مسکن نخواهد داشت.

باز کردن قفل عرضه زمینحل بحران مسکن در کشور نیازمند اقداماتی فراتر از برخوردهای مقطعی است. گام نخست، ایجاد یک پایگاه جامع و به‌روز از اراضی دولتی و شهری است که شامل اطلاعات مالکیت، کاربری و طرح‌های توسعه باشد تا شفافیت کامل فراهم و مسیر هرگونه رانت یا احتکار نهادی مسدود شود.آرین فضلی کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار فارس می‌گوید که همزمان، اصلاح ساختار حقوقی با تحدید اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری و افزودن ضمانت‌های اجرایی روشن، می‌تواند روند تصویب و اجرای طرح‌های توسعه‌ای را از انحصار و موانع بوروکراتیک خارج کند و تصمیم‌گیری‌ها را به سمت منافع عمومی هدایت کند.

این کارشناس تاکید می‌کند: تجهیز مجلس شورای اسلامی و دیوان محاسبات به ابزارهای نظارتی کارآمد و الزام این نهادها به انتشار گزارش‌های علنی درباره عملکرد دستگاه‌های مرتبط با زمین و مسکن، بستر پاسخگویی واقعی را مهیا می‌کند. وی ادامه داد: نهایتاً، یکپارچه‌سازی حکمرانی زمین از طریق ایجاد مرجع واحد و حذف تداخل وظایف نهادها، به هماهنگی سیاست‌ها و آزادسازی عرضه زمین کمک خواهد کرد.فضلی معتقد است: چنین تغییراتی با فراهم‌کردن امکان توسعه افقی شهرها و کاهش فشار بر بازار، می‌تواند چرخه معیوب کمبود و گرانی مسکن را متوقف و فرصت خانه‌دار شدن را برای اقشار گسترده‌تری فراهم سازد.

از محدودسازی به تسهیلتجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که مسیر محدودسازی مستقیم و محدودسازی‌های مقطعی، تنها به تعمیق بحران و تشدید شکاف عرضه و تقاضا انجامیده است. نقطه عطف سیاست‌گذاری باید از رویکردهای انقباضی و دستکاری بازار به سمت تسهیل‌گری، رفع موانع ساختاری و گشودن مسیرهای واقعی تولید و عرضه واحدهای مسکونی حرکت کند. این گذار نه‌تنها نیازمند تغییر نگرش نهادهای تصمیم‌گیر در حوزه زمین و مسکن است، بلکه به همگرایی اراده سیاسی، سرمایه اجتماعی و ظرفیت بخش خصوصی وابسته است. با شفاف‌سازی، کاهش انحصار، و ایجاد مشوق‌های پایدار می‌توان بازار مسکن را از واکنش‌های هیجانی به سمت تعادل و پایداری هدایت کرد؛ تعادلی که در آن، خانه‌دار شدن از یک رویا به یک امکان واقعی برای همه اقشار بدل شود.