هم اکنون دغدغه حدود یک چهارم از خانوارهای ایرانی وضعیت اجاره بهاست. از طرفی اکنون ۱۰ میلیون خانه استیجاری در کشور وجود دارد که باید نیاز این جمعیت را پاسخ گوید اما با آغاز فصل نقلوانتقالات، پول رهن و اجاره بسیاری از مستأجران دیگر نظر صاحبخانهها را تأمین نمیکند و آنها در نهایت مجبور به انتقال به محلههایی با قیمت پایینتر یا حتی حاشیه شهرها و یا حتی سکونت در چادرهای هلال احمر شدهاند. در این میان وزارت راه و شهرسازی همچنان به دنبال اتخاذ روشهای آزمون و خطا برای ساماندهی این بازار است و جز تهیه لایحه و ارسال به کمیسیونهای متعدد دولت یا برگزاری جلسات کارشناسی، اقدامی عملی برای کاهش فشار بر خانوارهای مستأجر نداشته است.
کمیته تعیین نرخ اجاره؛ حرکتی که نمایشی اجرا شد
اقدام فوری وزارت راه و شهرسازی برای تعادل بخشی به نرخ اجاره بها که چند ماهی وقت همه را گرفت، این بود که با تشکیل یک کمیته که دولت، مجلس و بانک مرکزی در آن حضور دارند، سقف رشد اجارهبها در هر سال را تعیین کنند. در واقع بگویند براساس تمام اتفاقاتی که در اقتصاد کلان رخ داده است، میزان افزایش اجاره بها متناسب با تورم عمومی چقدر است. درست مثل کاری که هر سال کمیته افزایش دستمزد برای کارگران انجام میدهد. حرکتی نمایشی که با مخالفت دولت متوقف شد اما کارشناسان وزارت راه همچنان به دنبال این هستند که در قالب اصلاح قانون، این کمیته را ایجاد کنند.
بسته مالیات بر اجاره برای دهکهای پایین پوچ است
بسته دیگری که برای در امان ماندن مستأجران از موج تورمی اجاره در تابستان ۹۸ تهیه شده و به چکشکاری اساسی نیاز دارد، تعریف یک مشوق مالیاتی برای صاحبخانههای خوش انصاف است. طبق قانون خانههای مسکونی تا ۱۵۰ مترمربع از مالیات معاف است و بالاتر از آن مشمول مالیات بر درآمد اجاره میشود. اما مالکان واحدهای مجموعاً بالای ۱۵۰ متری در تهران و ۲۰۰ متری در دیگر شهرها که مشمول مالیات میشوند در صورتی که به نرخ اعلام شده از سوی کمیته تعیین نرخ اجاره بها (گفتیم که این کمیته فعلاً با مخالفت دولت تشکیل نشده است) توجه و قراردادهای اجاره را دوساله امضا کنند، با معافیتهای مالیاتی تشویق خواهند شد.
اما از آنجا که عمده مستأجرهای تحت فشار تورم اجاره، از دهکهای متوسط و متوسط رو به پایین هستند، آپارتمانهای مورد اجاره این گروه، مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع را دارند.
باید به سیاستگذاران این حوزه یادآور شویم این بسته برای مخاطبان واقعی آن در دهکهای پایین پوچ است و هیچکدام از موجران اصلی بازار اجاره، جزو مشمولان مالیات بر اجاره نمیشوند و با این نوع سیاستگذاریها همچنان باید منتظر شیوع پدیده چادرنشینی در بین شهروندان دهکهای کم برخوردار جامعه باشیم.
صندوق رهن و اجاره در حد یک پیشنهاد باقی مانده است
پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی مبنی بر تأسیس صندوق رهن و اجاره برای کمک به مستأجران هم سیاست دیگری است که صرفاً در قالب یک پیشنهاد مطرح شده و به قول دهقان دهنوی، معاون اقتصادی وزیر امور اقتصادی و دارایی قرار نیست که یک راهحل قطعی باشد.
سازوکار فعالیت صندوق رهن و اجاره نیز این است کسانی که توانمندی لازم برای پرداخت اجاره را ندارند وام بگیرند و آن وام را به عنوان ودیعه مسکن استفاده کنند؛ البته به این وام سود تعلق میگیرد و به این افراد یک هزینه سود تحمیل میشود ولی این هزینه سود کمتر از هزینه اجارهای است که افراد پرداخت میکنند. در واقع به جای اینکه فرد به عنوان مثال 5/1 میلیون تومان اجاره بدهد، یک میلیون تومان سود میدهد. در این پیشنهاد پیشبینی شده است برای کنترل ریسکهای بانک، وام در اختیار موجر قرار گیرد. توضیحات بیشتری در مورد سازوکار صندوق رهن و اجاره وجود ندارد چون این طرح تنها در حد یک پیشنهاد به دولت باقی مانده است.
خبری از اجرای قانون مالیات بر خالههای خالی نیست
با مرور بستههای پیشنهادی دولت این پرسش به ذهن متبادر میشود که با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، چرا دولت اخذ مالیات یا جریمه از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحدهای خالی را در دستور کار قرار نمیدهد تا دپوی کالای مسکن در کشور تا حدقابل توجهی از بین برود و با افزایش عرضه این کالا با قیمت مناسبتری به نیازمند واقعی در بازار برسد. باید یادآوری کنیم با وجود تصویب قانون مالیات بر خانههای خالی در سال ۹۳ و مکلف شدن وزارت راه و شهرسازی نسبت به تهیه زیرساخت اطلاعاتی خانههای خالی با نام سامانه ملی املاک و اسکان، این سامانه تاکنون تهیه نشده و در نتیجه از اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی خبری نیست.
واگذاری زمینهای دولتی و احیای بافت فرسوده
در کش و قوس خبرهای رنگارنگ و بیاثر کنترل اجاره بهای مسکن که وزارت شهرسازی مدام آنها را رسانهای میکند، محمدرضا رضایی کوچکی، رئیس کمیسیون عمران مجلس از بررسی طرحی خبر میدهد که به واسطه آن قرار است با واگذاری زمینهای بایر، دولتی و احیای بافت فرسوده در کشور به بخش مسکن، اقداماتی در جهت کنترل نرخ مسکن و اجارهبها صورت گیرد.
وی با انتقاد از رویه دولت یازدهم و دوازدهم در حوزه مسکن تأکید کرد: قرار بود با توجه به مخالفتها و انتقادات دولت روحانی با مسکن مهر در توقف پروژههای مربوط به این طرح که متأسفانه مشکلات بسیاری را نیز در بازار امروز مسکن به وجود آورده، طرح مسکن اجتماعی و خانهدار شدن اقشار کمدرآمد در دستور کار قوه مجریه قرار گیرد اما نه تنها دولت در این راستا اقدامی انجام نداده بلکه از نظر ما دست رو دست گذاشته و تنها نظارهگر وضعیت فعلی است.
وی با انتقاد از تعداد زیاد خانههای خالی نیز خاطرنشان کرد: بدون شک باید با اعمال مالیات براین نوع از املاک که در جهت افزایش قیمت و اجارهبهای مسکن نقش مهمی دارند، وارد عمل شد چرا که ادامه این رویه بدون تردید به ضرر مردم است و مجلس در این راستا سکوت نخواهد کرد و اقدامات لازم را انجام میدهد.
سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن معتقد است اگر بخواهیم اجاره بها را پایین نگه داریم و یا کاهش دهیم باید افزایش قیمت مسکن و افزایش نرخ تورم را کنترل کنیم. از قضا افزایش قیمت مسکن هم تابع افزایش نرخ تورم است. پس در نهایت اگر نرخ تورم را کنترل کنیم طبیعتاً موفق به کنترل نرخ اجارهبها خواهیم شد. برای کنترل نرخ تورم هم باید نقدینگی کنترل شود. پس ریشه حل همه مسائل به سیاستگذاریهای دولت بازمیگردد. اگر دولت نتواند انضباط مالی داشته باشد این مردم هستند که باید با افزایش قیمت اجارهبها تاوان آن را بپردازند.
منبع : قدس انلاین
